상가 임대차보호법, 임대료 인상 고민 끝!

상가 임대차보호법, 임대료 인상 고민 끝!상가임대차보호법의 주요 내용과 개정된 사항을 알아보자.

​ 안녕하세요? 부동산 공부를 하고 있는 공인중개사입니다.

오늘은 지난 시간에 이어 '상가건물 임대차 보호법'의 핵심내용인 권리금 보호와 관련한 이야기를 해보려고 합니다.

​ 이 포스팅에서 다루게 될 주제들 중 일부가 제 블로그 이웃분들의 관심사가 되기도 했는데요~^^; 그래서 이번 글도 최대한 쉽게 설명해 보도록 노력했습니다!! 그럼 시작합니다~~!!! ^^* (1) 계약갱신요구권 1년 → 5년으로 연장(제10조 2항 신설).

- 임차인이 안정적 영업활동 보장 및 임대인의 재산권 행사 제한 가능성 증대되었음.

​ ▶ 임대인에게 유리: 임차기간 만료 6개월 전부터 최소 4회 이상 갱신 요구해야 함.

단, 정당한 사유로 거절할 수 없다면 예외 인정됨.

※ 정당한 사유란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우임.

· 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우로서 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 것이 아니라고 명백히 입증될 때 · 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상 또는 손해배상 등을 제공하고 명도 시기를 정한 경우 · 임차인이 임대인과 별도로 통정한 후 점포를 비우거나 다른 사람에게 사용·수익하게 할 목적으로 건물주로부터 인도받아 점유하면서 내부시설공사 진행 중인 경우 · 임차인이 소유자로부터 적법히 전대 승인 받았으나 전차 인 명의 변경 미이행 한 상태에서 점포의 불법 증축 공사 등이 이루어진 경우 · 기타 법률상 위반행위나 채무불이행 등의 이유로 계약 해지 통보했으나 아직 기간 종료 전인 상황으로서 임차인이 지체 없이 퇴거하지 않는다면 임대인이 먼저 나가달라는 요청을 하지 못함으로써 발생하는 손해 배상 책임 문제 해결 필요성이 대두됨.

​ ▶ 임차인에게 불리: 최초계약 시보다 높아진 보증금 부담 증가 우려 됨.

​ ▶ 임대인에게 유리: 기존 법 시행일 이전 체결 된 계약서에도 적용됨.

다만, 신규계약서 작성 시에만 적용됨.

​ ▶ 임차인에게 불리: 10조의2 규정 삭제로 인해 모든 상가건물의 권리금이 보호된다고 볼 순 없지만, 일정 금액 이하라면 여전히 법의 사각지대 존재한다는 지적 제기됨.

​ ▶ 임대인에게 유리: 환산보증금 초과 여부 상관없이 모두 적용됨.

즉, 서울 소재 상가의 평균임대료 수준인 약 9천만 원 정도까지는 법의 보호 대상이 된다는 의미임.

​ ▶ 임차인에게 불리: 환산보증금의 범위 내라도 보증금액 증액 불가함.

또한, 재개발 재건축 사업구역 내의 상가권리금 역시 보호대상 아님.

​ ▶ 임대인에게 불리: 위 조항들이 폐지된다면, 현재 존속중인 임대차 관계뿐만이 아닌 향후 새로운 임대차관계에서도 동일하게 적용된다는 뜻이기도 함.

따라서, 앞으로 새롭게 형성되어 나갈 임대차 시장에서도 과거처럼 고액의 월세를 지급하며 장사하기 힘들어질 수도 있다는 얘기임.

​ ▶ 임차인에게 불리: 대항력 취득 요건 강화됨.

종전엔 사업자등록 신청+사업자등록증 발급일로 부터 소급적용 됐는데 이제부턴 등록신청+신고증발급일로 부터 소급적용됨.

​ ▶ 임대인에게 불리: 상가건물 철거시 비용부담 주체 명확화됨.

​ ▶ 임차인에게 불리: 상가건물 철거비용 부담주체 불명확해짐.

​ ▶ 임대인에게 불리: 상가건물 철거시 원상회복의무 구체화됨.

​ ▶ 임차인에게 불리: 원상복구 의무 불이행시 과태료 부과됨.