생애최초 LTV 비밀 공개! (1) - 생애 최초로 집을 사는 방법은?- "집이 없어도, 살 수 있다"...
'내 집 마련'의 꿈에 날개를 달아주자.
정부가 지난 8월 24일 발표한 부동산 대책 중에서 가장 눈에 띄는 것은 바로 DTI(총부채상환비율: Debt To Income ratio) 규제 완화이다.
이로써 기존 주택담보대출시 연간 원리금 상환액이 연소득의 40% 이내인 경우 대출한도를 초과하지 않았지만 앞으로는 50~60%까지 확대된다.
또한 무주택자 또는 1주택자가 9억원 이하 신규·미분양 주택이나 85m2이하 기존 아파트 구입 시 5년 내 발생되는 양도세 면제 혜택도 주어진다.
하지만 이번 조치에도 불구하고 여전히 많은 사람들에게 내 집 장만이란 먼 나라 이야기처럼 들린다.
그 이유는 무엇일까? 그것은 아마도 지금 당장 눈앞에 보이고 피부로 와 닿아야만 믿겠다는 생각 때문일지도 모른다.
그러나 시장 상황과 정책 변화 등 외부 요인보다 더 중요한 건 자신만의 확고한 의지와 노력이라고 할 수 있겠다.
즉, 현재 보유 중인 자산 규모나 소득 수준 그리고 미래 계획 등이 모두 다르기 때문에 일률적으로 말할 순 없겠으나 적어도 향후 집값 상승 여력이 충분한지 여부만큼은 스스로 판단해 볼 필요성이 크다는 얘기다.
그렇다면 과연 어떤 기준으로 접근해야 할까? 첫째, 자금계획부터 세워라 우선 자기 자본 대비 총자산 비율부터 따져봐야 한다.
왜냐하면 금융권 담보대출 가능 금액 산정 시에 적용하기 때문인데 예를 들어보면 시가 6억 원짜리 아파트 매입자금 3억 원이 부족하면 은행으로부터 추가 대출받기가 어렵게 된다.
따라서 사전에 철저한 준비 없이 덜컥 빚부터 늘리거나 전세 끼고 소형아파트 한 채 사놓으면 되겠거니 하며 안일하게 대처한다면 하우스푸어 신세를 면키 어려울지도 모를 일이다.
둘째, 거주목적 외엔 가급적 투자상품 가입 자제하라 최근 언론보도 사례를 보더라도 일부 지역에선 분양가상승 여파로 주변시세 보다 높은 가격에 거래됐다고 한다.
그런데 이러한 현상들이 일시적인 호재성 재료인지 아니면 근본적 가치상승에 따른 결과인지 면밀히 분석해볼 필요가 있다.
만약 단기간 시세차익만을 노리고 들어간 투자자라면 손실 폭이 더욱 커질 수도 있음을 명심해야 한다.
셋째, 금리인상 추이를 주시하라 미국 연방준비제도이사회(FRB)의 양적완화 축소 움직임 및 일본 아베노믹스 영향으로 시중금리 인상 추세가 지속될 전망이어서 이에 대한 대비책 역시 세워야 한다.
넷째, 무리한 차입투자 삼가야 과거 외환위기 때 경험했듯이 우리나라 경제구조상 갑작스런 위기상황 도래 시 저신용자는 물론 중산층마저 몰락할 위험이 크다.
특히 요즘 같은 불황기에 과도한 부채 부담은 매우 위험하므로 반드시 감당가능 범위 안에서 생활안정대책 수립 후 체계적 자산관리 전략을 짜도록 하자.
다섯째, 임대수익형 상품 적극 활용하라 저성장 기조 속에서 안정된 수익창출 기대심리가 커지면서 오피스텔 상가 빌딩 등의 인기가 갈수록 치솟고 있는데 먼저 역세권 인근지역 위주로 발품을 팔아 최적의 매물을 찾는다.
다음으로 임차수요가 풍부한 대단지 배후주거지를 공략한다.
끝으로 개발호재가 분명치 않은 곳은 피하고 지하철 개통 예정지나 인구유입시설 증가 예상지역 혹은 상권의 중심지 대로변 코너자리 등을 눈여겨보길 바란다.
여섯째, 청약통장 사용 신중해라 서울 동시분양의 전매제한 기간 단축으로 인해 당첨 즉시 매매 유혹에 노출돼 자칫 투기세력의 표적이 될 우려가 커졌으므로 분위기에 휩쓸리지 말고 소신껏 지원하라는 뜻이다.
일곱째, 급매물 매수기회 노려라 다수의 전문가들이 하반기 이후 연말연초 비수기 전까지 수도권 전역 입주물량 감소로 인한 공급부족 상태가 이어질 걸로 내다본다.
게다가 취득세 한시감면조치 종료시점인 올 12월말이 가까워지면 세금혜택을 노린 매도 물량이 늘어날 가능성도 배제 못한다는 사실 기억하시길 당부드린다.
여덟째, 미분양주택 관심 가져봐라 전국 곳곳에 남아있는 알짜배기 미분양 단지들의 경우 입지여건 좋은데다 건설사들의 다양한 무이자 할부혜택에다 계약즉시 무제한 전매가 가능해서 실수요자뿐 아니라 투자자들의 관심도 뜨겁다.